Ekspertiz nasıl yapılır?

Ekspertiz, konunun uzmanı yani eksperlerce yapılmış olan inceleme, keşif, muayene; bilirkişi incelemesi anlamlarına gelir. Bu makalemizde ekspertizin gayrimenkul sektöründeki karşılığını detaylı bir biçimde ele alacağız.

Satın alınacak bir evin fiyat olarak tam değerinin tespiti için emlak uzmanları ekspertiz çalışmasında bulunurlar. İlgili gayrimenkulün tam değerinin tespiti için görevli eksper keşfe çıkacak ve yapım maliyetinden arsa değerine, civardaki diğer konutlarıns atış fiyatlarından sözü edilen gayrimenkulün kira getirisine kadar çok kriterle ilgili detaylı bir rapor hazırlayacaktır.

Yukarıda sıralanan kriterlerle ilgili detaylı bir raporlama yapacak olan eksper, bahsi geçen kriterlerin pozitif olup olmamasına göre ilgili taşınmazla ilgili pozitif veyahut negatif bir değer belirleyecektir.

Ekspertiz çalışmasında inşaatlar 1. Sınıf, 2. sınıf, 3. sınıf, lüks ve süper lüks biçiminde sınıflandırılabilmektedir. Bu sınıflandırmada telefon, doğalgaz hattı, atık su kanalları gibi teknik altyapı ile ısıtma – soğutma sistemleri, park eğlence alanları, müstakil bina – site gibi özellikler belirleyici olur.

Emlak uzmanı, bir gayrimenkulün gerçek fiyatını belirlemek için ekpertiz çalışmasında bulunurken ilgili gayrimenkulle ilgili şu kriterleri kesinlikle göz önünde bulundurmaktadır: İnşaat kalitesi, Arsa alanı, İnşaat alanı, zemin durumu, Toplam kullanım alanı, Net alan, Sosyal tesisler, Yeşil alan, mevkii, doğa – deniz manzarası, güvenlik sistemi, Spor kompleksi, kapıcı dairesi, asansör, Hidrofor ve su deposu, açık – kapalı otopark, Havuz, özel dekorasyon, balkon ve oda sayısı, ulaşım imkanları, Prim getiri potansiyeli, semt özellikleri, alışveriş merkezlerine yakınlığı, Isınma ve güneş alma durumu, konutun kaçıncı katta olduğu, tapu durumu, aidat, malzeme kalitesi, yapım senesi, bina özelliği, Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri

Gayrimenkul alanında değeri saptanacak ticari taşınmazların ya da kira geliri için alınacak konutların fiyatlarının belirlenmesinde çoğu zaman gelir yöntemi tercih edilir. Gelir yönteminde bir taşınmazın fiyatının belirlenmesinde ölçü kiradan elde edilen net gelirdir.

Taşınmaz mallar arasında yer bulan gayrimenkullerin fiyatlarının belirlenmesi sanıldığı kadar kolay değildir. Eksperler, bu noktada devreye girerler ve taşınmazların tam değerlerinin tespiti için ekspertiz çalışmasını gerçekleştirirler. Bunu yapmak için de çok yönteme başvururlar. Ama eskpertizde en fazla üç yöntem kullanılır. Bunlar maliyet, gelir ve karşılaştırma yöntemleridir.